準備買房置產，簽約後卻發現銀行核貸的
貸款成數限制多，怎麼會這樣？自備款準備不夠該怎麼辦？一篇搞懂7個影響
房屋貸款成數不足的關鍵原因，以及提高房貸額度的7種方法。
1. 購買房屋的流程有哪些？
假設你今天看到滿意的房子，大致上的
購屋流程有：
- 議價、付訂金：買方可透過要約書或斡旋金的方式議價，若議價成功，斡旋金即轉為訂金（房屋總價的2%~5%）。
- 簽約：買賣雙方在地政士（代書）見證下簽訂不動產買賣契約書。
- 用印：將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並決定貸款銀行。
- 完稅：完成對保後，補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。
- 過戶：移轉房屋所有權人至買方名下，並做房屋抵押權的設定登記，銀行撥款。（建議在銀行撥款前完成驗屋。）
- 交屋：買賣雙方現場點交權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。
2. 申請購屋貸款的流程有哪些？
通常在你簽完不動產買賣契約書之後，就可以開始找銀行申請購屋貸款，流程如下：
(1) 申請：申辦購屋貸款前，建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較，決定好要跟哪間銀行辦理房貸後，準備以下文件資料並填寫房屋貸款申請書：
- 身分證影本及戶口名簿影本
- 所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等）
- 財力證明（如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等）
- 買賣契約書影本
※如果有保證人，前三項文件資料也需要一併提供。
(2) 估價：銀行會對你的房子進行鑑價評估，房屋類型及座落區域都會列入評估，通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。
(3) 審核：接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業，決定是否核貸，並訂出你的可貸額度和貸款利率。
※銀行通知審核結果後，如果對於貸款條件不滿意，可以提出向銀行提出申覆，不過通常申覆成功的機率非常小，建議可找2~3家銀行同時評估貸款。
(4) 對保：房貸申請核准後，即可與銀行進行對保，簽訂房屋借款契約，並辦理開戶手續。
(5) 設定：接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所，申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業，通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。
(6) 撥款：所有權移轉過戶與抵押權設定完成後，銀行即可進行撥款作業，完成撥款作業後，貸款契約也立即生效，接下來就可以進行交屋手續，完成購屋所有流程。
3. 房屋貸款可以貸多少？
(1) 房屋貸款成數是怎麼計算的？
目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
貸款額度
貸款銀行
貸款額度
台灣銀行
鑑價8成
兆豐銀行
鑑價8成
中國信託
鑑價85成
彰化銀行
鑑價85成
合作金庫
鑑價8成
台新銀行
鑑價8成
華南銀行
鑑價8成
永豐銀行
鑑價85成
國泰世華
鑑價8成
元大銀行
鑑價8成
富邦銀行
鑑價8成
玉山銀行
鑑價8成
這邊要特別提醒大家，
房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）
銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。
(2) 買房自備款要準備多少？
買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如：
- 契稅（房屋鑑價6%）
- 印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
- 仲介費（房屋成交價2%）
- 地政士代辦費（約3~4萬元）
- 其他行政規費
- 裝潢費
- 家具、家電
- 外水、外電（約20~30萬元）
綜合以上費用，
如果您要購買1,000萬元的房子，至少需要準備300萬元的現金才足夠。
4. 房屋貸款成數不足的原因？
銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：
物件的條件 和
貸款人的條件。
(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？
意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子，銀行給你的貸款額度是1,000萬元，這代表什麼意思？
根據國泰世華銀行提供的房貸成數試算，台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成，我們就取7.5成來
試算看看銀行認為你的房子價值多少錢：
1,000萬元（可貸額度） ÷ 0.75（貸款成數）= 1,333萬元（鑑估淨值）
為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。
(2) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎？
會的。因為
銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。此外，
房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
依
使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 |
預售屋 |
新成屋 |
中古屋 |
| 貸款成數 |
8成 |
7~8成 |
5~7成 |
依
建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 |
電梯大樓 |
公寓 |
透天厝 |
別墅 |
套房 |
| 貸款成數 |
7~8成 |
7~7成5 |
6~7成5 |
6~7成 |
5~7成 |
(3) 屋齡會影響貸款成數嗎？
通常不太會有影響。比起屋齡，房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。
以下提供聯徵中心的統計數據供參考（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 屋齡 |
0~6年 |
6~12年 |
12~18年 |
18~24年 |
24~30年 |
30~36年 |
36年以上 |
| 平均貸款成數 |
7成5 |
7成1 |
6成9 |
7成 |
7成1 |
7成 |
7成1 |
(4) 房子的所在區域會影響貸款成數嗎？
會的。基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的
都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。
我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：
| 區域 |
貸款成數 |
| 台北市 |
7~8成 |
| 新北市 |
5.5~8成 |
| 台中市、台南市、高雄市 |
5.5~7.5成 |
| 桃園市、新竹縣市、彰化縣 |
5.5~7成 |
| 雲林縣 |
6~6.5成 |
| 苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 |
5.5~6.5成 |
| 基隆市、澎湖縣、金門縣 |
6成 |
| 南投縣、嘉義縣 |
5.5~6成 |
除了房屋所在縣市之外，
座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。
(5) 收入高低會影響貸款成數嗎？
會的，而且非常重要。
你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的
收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。
假設小明月收4萬，想要購買1,000萬元的房子，如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%，並採本息平均攤還，那麼小明的房貸月付金額是27,610元。
27,610元（房貸月付金） ÷ 40,000元（月收入）× 100% = 69%（收支負債比）
如果小明名下的負債只有這筆房貸，那麼小明的負債比就是69%，其實已經算危險了，萬一名下再多一筆負債（信用卡、信貸、車貸都算），貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。
(6) 工作性質會影響貸款成數嗎？
會的。就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，
可能連審核都不會過。
相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。
(7) 信用評分會影響貸款成數嗎？
會的。當你跟銀行
申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，
信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的貸款條件。
如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：
- 信用卡或貸款遲繳
- 動用信用卡循環利息
- 使用信用卡預借現金
- 聯徵被查詢次數超過3次
- 無授信往來紀錄（信用空白）
- 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）
想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請
個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。(8) 央行打房會影響貸款成數嗎？
不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策，央行自2020年底已3度祭出房市信用管制措施，其中針對自然人（也就是一般民眾）購屋貸款的貸款成數規範為：
- 全國第三戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為5.5成，且無寬限期。
- 全國第四戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為5成，且無寬限期。
- 兩戶（含）以下購置高價住宅貸款，最高貸款成數為5.5成，且無寬限期。
- 全國第三戶（含）以上購置高價住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
也就是說，
只要您是首購族、且不是購買高價住宅（台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬），基本上不受央行打房影響。
5. 房屋貸款的貸款成數不足怎麼辦？
(1) 如果貸款成數不足，可以解約嗎？
如果你在
簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此，
建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！
《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
圖片來源：內政部
(2) 自備款準備不夠，有其他取得資金的辦法嗎？
有的。常見的增加額度方法有：
- 房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）
- 個人信用貸款
- 汽車貸款
有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款，就有機會取得較低的利率（但還是比房貸高），大約3%~6%；如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款，就可能因為沒有抵押品，利率拉高到4%以上，甚至更高。
※信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。
題外話：先辦信貸再辦房貸，和先辦房貸再辦信貸有差嗎？
有差。一般信貸沒有抵押品，審核會比較嚴格，如果先辦房貸的話，就會拉高你的負債比，之後要再借一般信貸的條件就會變差；但如果是先辦信貸，因為房貸有設定房屋抵押的關係，在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。
除了申辦信貸，你也可以選擇申請汽車貸款，來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務，不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比，而且貸款額度最多只有車價的100%；
融資公司不僅審核較寬鬆，也不會影響你的信用評分，重點是融資公司的車貸，聯徵報告上是看不到的，而且貸款額度可以到車價的220%，可以幫助你解決資金不足的問題。
建議選擇股票上市的融資公司較有保障，目前全台最大的三間股票上市融資公司為：中租、裕融、和潤。6. 提高貸款成數的方法？
(1) 提早養信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。
※信用卡最好持有並使用超過一年以上。
如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為
聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。
(2) 提高財力證明
如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，
建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。
※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
此外，你
也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。
※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
(3) 提供保證人
提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過
保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。
※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。(4) 提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
(5) 跟貸款銀行密切往來
通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此
通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
(6) 找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以
找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。
如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者
有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。
(7) 購買房貸壽險
對銀行來說，
房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。
所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。
※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。
以上就是我們整理的7個房屋貸款成數不足的原因，以及提高貸款成數的7種辦法。買房是一件人生大事，建議購屋前就要先做好財務規劃，自備款多準備點，畢竟房貸一揹就是二、三十年，如果沒有妥善理財，很容易落入債務愈揹愈多的窘境。
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