【房貸 一點通】房屋市價查詢誰說了算？3大指標輕鬆準備自備款

房屋估價誰說了算？為什麼透過實價登錄網站，房屋市價查詢從門牌交易到完整地號，還是與銀行估價有落差呢？

1. 實價登錄的房屋估價價格一定準確嗎？謊報會怎麼樣？

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的房屋市價查詢交易狀況，作為出價的參考。

不可否認的是，自從「實價登錄」制度上路後，大量減少了假合約的問題，以前買房子，通常會簽兩份合約，一份是真正的買賣價，另一份是送銀行申請貸款的合約，這種合約稱為「AB約」，當然送銀行那份價格是比較高的，這樣才能貸到比較高的金額，自從實價登錄登場後，在一定程度上避免了這個問題，因為一但謊報被抓到是有罰則的。 實價登錄罰則：

• 買賣雙方應於買賣後7日內完成登記，如未完成可罰緩30,000-150,000
• 價格登錄不實罰緩30,000-150,000
• 價格以外登錄不實，罰緩6,000-30,000
• 預售屋業者屆期未申報，罰緩30,000-150,000

實價登錄2.0特別針對預售屋做出較大的變革，這也是以往最遭人詬病之處，雖仍有30天的時間差，已可望大幅減少業者的操弄空間。

2. 哪些狀況估算出來的價格不算數？

根據不動產估價法規的規定，如果房子有以下這些狀況，估算出來的價格不能作為依據：

• 急買急賣急租
• 受期待因素影響
• 受債權債務關係影響
• 親友關係人間的交易
• 畸零地或有合併使用的情況
• 地上物處理有糾紛
• 拍賣
• 公有土地標售、讓受
• 受迷信因素影響
• 含公共用地
• 人為哄抬
• 與法定用途不合

3. 房屋估價價格誰說了算？

 

既然有這麼多管道可以做房屋估價，到底應該以誰的為準呢？買方通常會以這三方提供的價格為參考來準備自備款：

• 建商

建商對自己的建案價格最熟悉，但可能會為了營造熱賣的氛圍，以便之後可以成交更好的價格報價較高，對於建商提出的價格，可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。 如果自備款不足，建商可能會提出自己借你一筆錢來補足，但交屋前要讓它設定二順位抵押權，申請人應評估自己的還款能力，不要貿然答應，且一但有了建商的二胎設定，該設定也視為民間設定，就無法再跟銀行增貸了。

• 仲介

如果是透過房屋仲介來買賣房屋，通常需支付成交總價的2%作為仲介費，成交金額越高，仲介可以賺取的仲介費就越多，如果遇到不肖仲介，可能多花很多冤枉錢，自行找其他平台估價就顯得更加重要。

• 銀行

最後放款給你的是銀行，最終的估價結果自然也是以銀行為準，因為銀行不願虧本，估價也較保守，額度通常會比自行用平台計算，或是建商、仲介報的價格還低，就算一開始請行員報價，最終總行核定下來也可能有落差，建議自備款至少要準備到3成較保險。