【房貸 一點通】不動產產權面積如何認定？不動產產權費用3大重點收錄

辦理房屋或土地買賣或租賃前，必須先確認產權，除了避免後續的買賣糾紛，也是保障自己的權益，你知道不動產登記面積如何計算的嗎？不動產產權登記費用會有哪些呢？帶你5分鐘快速了解產權登記的重要性，以及該怎麼辦理。

1. 不動產產權登記面積範圍怎麼認定？

不動產登記面積計算，要以實際編定為準，較好的做法是申請買賣地號的地籍圖謄本，以此申請土地分區使用證明書，來釐清登記範圍，有些土地與建築改良物，無法顯示產權登記範圍相關事項，謄本就顯得更加重要，可幫助釐清建物分配持分，再將持分乘以公共設施總面積，才能確實知道產權登記上，應分攤的公共設施面積。

2. 特殊形態不動產的產權登記，這些建物要特別注意

 

 建築法令會因時空不同進行變更，產權登記的型態也不同，過去法令並無詳細規定建築的標準，在實施建築管理前蓋的建物都屬於合法建物，實施建物管理後，所有建物都要遵循一定的流程來申請建造執照、使用執照，並通過建管單位驗收、合法取得使用執照，才是合法的建物。

(1) 預售屋產權登記

預售屋的產權登記並非產權轉移，而是屬於「產權未辦登記」的權利移轉，未來房子蓋好，建商可直接將「產權已辦登記」的建物給最後的新買主，建商保固對象並非第一手購買預售屋的買主，而是最後接收預售屋產權已辦登記建物的新買主。 在買主驗收後，建商將產權已辦登記的建物，移轉到最後新買主名下，並將產權文件、物品一併交給最後新買主，稱為行政交屋，產權文件及需點交的物品包含這些：

• 土地所有權狀正本
• 建築物所有權狀正本，分別記載建物面積
• 建案所申請的使用執照影本
• 門禁卡或房屋鑰匙
• 房屋保固書、社區管理規章及設備保固書

相關衍伸產權登記費用則有這些：

• 地政士代辦費
• 稅費及其他規費明細
• 房屋點交日之前，水電相關費用由賣方負責，點交日之後由買方繳納

產權移轉登記完整後，作廢先前簽立的本票，確認所有文件無誤後，才算完成整個購屋程序。

(2) 大樓的車位產權登記

車位產權登記不算單獨的不動產所有權買賣，沒有獨立的權狀，也不能與主建物分開買賣，必須隨主建物辦理產權移轉，依據法律規定，停車位必須登記為公共設施，產權由全體住戶共同持有，在辦理產權登記時，只可登記為「大公」。如果車位由部分住戶共同持分，則登記為「小公」，這類車位住戶就不須分攤持分。

  ※大公：由全體住戶共同分擔的空間 包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房。 

  ※小公：由部分住戶共同分擔的空間 例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等。

(3) 頂樓加蓋的產權登記

如果想要讓頂樓加蓋的產權登記合法，需向主管單位申請建照及使用執照，增建頂樓時注意不超過頂樓面積的8分之1，如加蓋物超過1/8，根據加蓋內容有以下差異：

• 以綠化、防水為目的，或是透明遮雨棚等微幅增建：多半採取拍照列管，較不會被當成違建拆除。
• 增建成套房租給房客使用：如果有危害公共安全的情況，通常會遭優先拆除，其餘情形若遭檢舉，也可能被要求限期拆除。

一般來說、公寓、社區大樓的頂樓空間都是屬於全體住戶共有，想要做頂樓加蓋，必須取得全體住戶的同意，此時就會針對頂樓加蓋的使用及管理方式簽訂契約，稱為「分管契約」，雖然口頭同意也能夠進行，一般為了避免糾紛，大都會以白紙黑字清楚約定為主。

3. 繼承來的不動產，多久內要完成產權登記？

除了買賣之外，另一取得不動產的方式就是繼承，依土地法規定，在土地或建物權利人死亡後6個月內，繼承人繳完遺產稅後，應向地政事務所申請登記繼承，逾期者每超過1個月，需繳納登記費額1倍的罰鍰，最高不超過20倍。 如果一年內仍未辦理繼承登記，地政機關會公告3個月，並通知繼承人來申請登記，如果依然無人辦理，地政機關就會進行列冊管理，時效為15年，期滿後由國有財產署公開標售，所得金額將保留10年，無人認領則收歸國庫。 至地政辦理繼承時，應準備以下文件，才能順利完成產權登記的申請：

• 遺產稅繳清證明書或同意移轉證明書，或其他相關證明文件
• 往生者死亡證明或除戶之戶籍謄本
• 繼承人戶籍謄本
• 土地、建物所有權狀
• 登記申請書、登記清冊、繼承系統表

在親人剛往生，尚未完成繼承手續時，登記謄本只能看到往生親人的名字，此時繼承人可以先做「宣示登記」，讓外界知道房產的實際所有人已經更改，等辦理完繼承手續後，即可辦理產權移轉登記。

4. 搞懂產權登記，不怕遭到不動產詐騙

搞懂產權登記的基本觀念，不僅能使產權登記租屋、買屋、賣屋、繼承避免可能的買賣糾紛，也能更清楚掌握自身名下產權狀況。