【二胎房貸 知識家】房屋貸款的貸款期限│提供40年房貸銀行有哪些?│房貸寬限期該如何運用?

銀行為減輕購屋族的經濟負擔，提供最高40年房貸的專案，本文整理各大銀行房貸貸款期限，與教你如何善用房貸寬限期。

1. 房貸貸款期限

(1) 各大銀行房貸還款年限

貸款銀行	貸款期限	寬限期	貸款銀行	貸款期限	寬限期
台灣銀行	30年	3年	合作金庫	20年	未說明
土地銀行	30年	3年	彰化銀行	30年	未說明
華南銀行	30年	3年	國泰世華	未說明	2年
富邦銀行	30年	未說明	玉山銀行	20年	未說明
第一銀行	30年	未說明	兆豐銀行	30年	3年
彰化銀行	30年	未說明	台新銀行	30年	3年
永豐銀行	40年	3年	元大銀行	30年	未說明
新光銀行	未說明	未說明	中國信託	30年	3年

(2) 哪些銀行有40年房貸？

目前有提供40年房屋貸款的銀行，有合作金庫、星展銀行、永豐銀行、及高雄銀行，以下提供各銀行40年房貸方案：

貸款銀行	貸款額度	貸款利率	申請條件
合作金庫	未說明	1.31% ~ 1.50%機動計息	無自用住宅者
星展銀行	鑑價8成	1.31%起機動計息	年齡20~60歲
高雄銀行	鑑價8成	1.31%起機動計息	戶籍為高雄市民、 住宅位於高雄市轄區內、 首購自用住宅、 負債比12倍以下 （負債總額／年所得）
永豐銀行	鑑價85成	1.33%起機動計息	首購自用住宅者

不過由於貸款年限愈長、銀行的風險愈高，因此貸款審核也相對嚴格，如果沒有穩定的薪資收入、負債比偏高、貸款人年齡較大、房屋位置較偏遠、或屋齡較高等情形，較不容易順利申貸成功。 即使成功申辦，但是買房貸款40年，真的好嗎？

• 利息負擔倍增

假設您跟銀行貸款800萬、利率1.6％，本息平均攤還20年的房貸，每個月要繳38,973元、利息支出約135萬元；如果拉長至30年，每個月只需繳27,995元、利息支出則約208萬元；40年則繳22,576元、利息支出飆升至284萬元。也就是說，40年房貸的利息支出比20年房貸多了149萬元。

貸款方案	20年本息平均攤還	30年本息平均攤還	40年本息平均攤還
每月還款金額	38,973元	27,995元	22,576元
總繳款金額	935萬元	1,008萬元	1,084萬元
總利息支出	135萬元	208萬元	284萬元

• 需承擔升息風險

2020年新冠疫情爆發，導致房貸利率屢屢探底，一度滑落至1.346%，來到歷史新低紀錄。但這也代表，未來一旦央行升息、金融市場回穩後，房貸利率恐一路往上漲，那麼貸款人每個月的本息攤還金也會跟著提高。

(3) 我該用房貸寬限期嗎？

 

 針對首購族，銀行通常會提供2至3年的寬限期優惠。而房貸寬限期就是指在這段期間內，可以只繳息、不還本金，讓每個月的貸款負擔低一些，不過這段寬限期是包含在貸款期限的，因此也會壓縮到您的還款期限。 假設貸款金額800萬、貸款期限30年、利率1.6%：

貸款方案	無使用寬限期	寬限期3年
第1－24個月的月付金	27,995元	10,667元
第25－240個月的月付金	27,995元　 　*最後一期28,039元	30,424元　 　*最後一期30,311元
總繳款金額	1,008萬元	1,024萬元
總利息支出	208萬元	224萬元

從這邊可以發現，使用寬限期雖然可以減少短期的負擔，只付利息之期間﹙寬緩期﹚經過後，借款人除每月必須攤還利息之外另須攤還本金，因而將大幅增加每月之還款負擔，貸款金額愈大、其增加之負擔亦愈大。也就是說，長期下來的負擔卻是加重的，使用寬限期多付出的成本多達16萬元。 因此，除非是真的短期手頭資金不夠，想要爭取一點喘息的空間，可以選擇使用寬限期，減少前期的每月負擔（不過還是要算一下自己是否能負擔寬限期過後的月付金）。否則並不建議使用寬限期。