【二胎房貸 知識家】銀行房貸利率比較│階梯式利率代表什麼？

買房是人生當中最重要的決定之一，找到喜歡的房子不容易、找到適合您的房貸更不容易，本篇整理目前各銀行房貸利率比較提供參考，並且告訴你階梯式利率要留意什麼?

1. 房屋貸款利率是多少？

(1) 房屋貸款利率種類

•  一段式利率

房貸利率通常是以指標利率（I）加上個人加碼利率，而一段式利率的意思就是，在整個貸款期間，您的個人加碼利率都是固定的、維持同一個數字，只有指標利率會變動。

• 分段式利率／階梯式利率

分段式利率也稱作階梯式利率，同樣是採用指標利率（I）加上個人加碼利率，和一段式利率的差別在於，分段式利率是將貸款期間切成2或3個階段，不同時期採用不同的個人加碼利率來計算利息，通常是「前低後高」，像在爬樓梯一樣。 

※雖然央行7月份公布的五大銀行新增房貸平均利率為1.353%，但實際上只有「房屋地段好」、「對銀行貢獻度高」的優質客戶才能享有這麼低的利率。

(2) 各大銀行房貸利率比較

貸款銀行	貸款利率	貸款銀行	貸款利率
台灣銀行	一段式：2.067%起機動計息　 　分段式：第一年1.697%起、第二年起2.167%起機動計息	合作金庫	一段式：2.12%起機動計息　 　分段式：第一年1.82%起、第二年起2.22%起機動計息
土地銀行	1.55% ~ 2.25%機動計息	彰化銀行	1.4%起機動計息
華南銀行	1.57%起機動計息	國泰世華	1.37% ~ 2.52%機動計息
富邦銀行	1.51% ~ 3.96%機動計息	玉山銀行	1.48% ~ 2.08%機動計息
第一銀行	1.58% ~ 4.00%機動計息	兆豐銀行	1.35 %起機動計息
彰化銀行	1.40%起機動計息	台新銀行	1.55% ~ 5%機動計息
永豐銀行	1.33%起機動計息	元大銀行	1.50 % ~ 2.80 %機動計息
新光銀行	一段式：2.02%起機動計息　 　分段式：前六月1.57%起、七至十二月1.77%起、 第十三月起2.07%起機動計息	中國信託	1.44%起機動計息

(3) 指標利率的房貸注意事項

房貸利率通常會與指標利率連動，而指標利率可能會隨期間而變化，如未來指標利率上升，則借款人每月還款金額會隨指標利率上升而增加。 假設您跟銀行貸款800萬、房貸利率1.6％、分20年本息平均攤還，每個月須繳交38,973元的房貸；如未來指標利率上升1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至39,905元，也就是每個月要多繳932元。

(4) 階梯式利率的房貸注意事項

• 階梯式利率的月付金變化

階梯式利率房貸之優惠利率若僅約定在某一段期間適用，在該段期間經過後，利率如階梯式向上調整，借款人每月還款之負擔亦會隨之增加。 假設您跟銀行貸款800萬，房貸利率前六個月為1.57%、第七至十二個月為1.77%、第十三個月起為2.07%，分20年本息平均攤還，第一階段每個月須繳交38,862元的房貸、第二階段每月應繳金額增加至39,588元、第三階段每月應繳金額再增至40,665元。

• 階梯式利率的平均利率

通常您看到銀行主打的低利率房貸方案，就有可能是階梯式利率，前兩年享有較低的優惠利率，第三年起利率調高，反而得負擔較高的利息，合計下來的平均利率，一般都會比一段式利率還高許多。 以臺灣銀行的房屋貸款方案為例，假設貸款800萬、分30年本息平均攤還，如申請分段式利率：第一年適用利率為1.697%、第二年起適用利率為2.167%，整個貸款期間的平均利率為2.13%、總利息支出為284萬元；如申請一段式利率，則為2.067%、總利息支出為274萬元。從上述可以得知，分段式利率的利息負擔比一段式利率多出10萬元。