【房貸 一點通】限制登記種類有哪些？限制登記解除靠這２招

想辦貸款才發現自己的房子被做了預告登記，貸款繳不出來，銀行向法院申請限制登記查封房子，還有假扣押、假處分，這麼多名詞，想要限制登記解除該如何做呢？這篇就來教你。

1.限制登記種類，這些都是「限制登記」

限制登記是一個統稱，包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記和禁止處分等，都能算是限制登記，每一種都有些微差異，當你的貸款繳不出來，一段時間後，債權人就能向法院提出請求，要求凍結你名下的資產，限制你任意變動，以防止脫產來逃避還款。

一旦房子或財產遭到限制登記，在債務還清、塗銷限制登記之前，你的財產將不能自由運用，必須優先用來償還債務，下文將為大家介紹限制登記各有什麼限制。

• 預告登記─保護意味濃厚

預告登記是為了保全房地產權益移轉或消滅的請求權，簡單來說，如果有人對你的房子做了預告登記，不管你想要貸款、出售、轉移所有權等等，有任何變動都必須告知登記人，如果預告登記人不同意，就不能動房子，預告登記較常出現在以下這兩情況：

• 爸媽幫小孩買了房子，或是夫妻二人、親朋好友共同購屋，因為銀行的主要貸款人只有一個，另一方怕貸款人私下拿房子去貸款，或是偷偷賣掉等原因，對房子做了預告登記，這樣房子有任何異動都必須先通知預告人，就不怕房子被偷賣或偷借錢。
• 房子跟民間貸款借錢，債權人怕你又拿房子去找別人借錢，或是把房子賣掉，通常在設定抵押權的同時，也會同時做預告登記，這樣房子有異動也可以第一時間得知。

預告登記可以限制房屋的所有權人隨意處置房子，但有一種狀況，預告登記會失效，如果因為法院判決強制執行，房子一樣會被查封拍賣。

• 假扣押─不能動用自己名下的動產

如果債務人持續欠錢不還，大概1~2個月後，債權人就可以向法院申請假扣押，暫時扣住債務人名下的動產，或可即刻變賣成金錢的物品(如鑽石、珠寶、股票)，不能隨意使用，除非還清債務，或債權人自行向法院申請撤銷假扣押。

• 假處分─不能動用自己名下的不動產(房子、土地等)

如果債務人連續1~2個月未能償還債務，為了防止房屋或土地被賣掉或變更權力，債權人可以向法院申請假處分，暫時扣住債務人名下的不動產(房子或土地)，除非還清債務，或債權人自行向法院申請撤銷假處分，如果債務人認為被假處分的財產超過欠款的價值，可向法院提出抗告。

• 查封─不能處置自己的房子

查封和假扣押、假處分其實是一樣的意思，一定要分出差異的話，假扣押和假處分只是「暫時」不能動自己的財產，查封就是「確認」不能動用，必須等法院判決結果出來，才能知道接下來是會走到法拍，還是可以申請撤銷查封。

• 破產─法院認證還不了錢

最有名的例子就是孫道存，因為名下已完全沒有財產，經債權人或債務人向法院聲請破產宣告，法院審判確認後，就會由法院囑託登記機關做破產登記。

• 禁止處分─欠稅逾期未繳會被稅捐機關通報

如有欠稅逾期未繳納，依據稅法規定，稅捐稽徵機關會將民眾相當於欠稅金額的不動產，通知地政機關為不得轉移或設定他項權利之「禁止處分」保全登記，並會發函告知欠稅人財產已被禁止處分。因此，被禁止處分之土地、房屋，是無法買賣、設定，甚至向銀行貸款時，大部分銀行亦不接受被禁止處分土地、房屋之抵押貸款。

• 信託─委託第三方管理或處分財產

委託人將財產委託給信託業者(銀行、信用合作社、證券商)，委託業者依合約內容執行管理運用信託財產等事宜，協助委託人達成財產管理目的，直到契約期滿或信託目的完成為止，已被信託的財產是不能隨意處置的。

2.法院強制執行的流程

除了預告登記僅需到地政辦理外，其餘限制登記項目都要經過法院，法院在收到申請後，就會開始走行政程序，流程如下：

• 債權人提出申請，提供相關資料證明債權存在(借據、本票等)
• 法院確認債權存在
• 法院核發支付命令，當事人須在20天之內回覆是否有異議
• 若當事人無提出異議，債權人便取得執行名義，可強制執行扣押債務人名下財產

3.我要如何限制登記解除？

如果對法院的判決有異議，一定要在規定的期限內提出抗辯，千萬不要以為因地址有誤，或故意不收信，沒收到法院文件就沒事，無異議等於默認，法院的行政程序一啟動，想要解除限制登記就更難了。 想解除限制登記，有兩個方式：

• 和債權人討論還款方式，由債權人撤回申請：債權人最終的目的也只是想回收帳款，如果能誠意和債權人討論還款方式，可由債權人向法院申請撤回限制登記。
• 提出相關證據，由法院判定限制登記不合理，撤銷判決：比方說扣押的財產遠超過債務金額，若能說明暫時無法還款的理由，經法院認定成立，可由法院判決撤銷限制登記。

4.有被限制登記的房子，還能貸款嗎？

對銀行來說，產權不清的房子是無法申請貸款的，而對融資公司(裕融新鑫)來說，只要能說明「預告登記」的正當性，仍有機會申請貸款，民間貸款則要視金主的喜好而定，若金主認為有利可圖，才會設法為你解套。

如果限制登記已經塗銷，貸款會比較順利嗎？不會的，雖說解除限制登記的房子就可以向銀行申請貸款，但是銀行有一條內規：一年內若有限制登記、查封、假扣押的紀錄，是不能承作的，除非借款人可以提出相關證據佐證，此限制登記是合理且可以被接受的，但核貸與否的權利仍是由銀行決定，一般銀行還是不會承作這樣的物件的。 但是這樣的案件，融資公司就可以申貸了，這就是融資公司與銀行最大的差異。